COMPRAVENTA
Obligación de información de la empresa vendedora
(Esta obligación no existe en la compraventa entre particulares)
La empresa vendedora deberá INFORMAR sobre:
- LAS CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:
- Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la propia vivienda.
- Descripción de la superficie útil de la vivienda, del edificio en el que se encuentra y de las zonas comunes y servicios accesorios.
- Descripción de la estructura del inmueble y de los cimientos, de los revestimientos interiores, aislamientos acústicos, calidad, marca y modelo de los mismos.
- Materiales empleados en puertas, ventanas, armarios, grosor, etc…
- Descripción y gráfico de las instalaciones y redes de distribución de bienes comunes y de los servicios y suministros en el interior de las viviendas (red de agua, gas, calefacción y garantías de los mismos).
- Medidas de seguridad frente a incendios y equipos de extinción instalados en el inmueble así como características de ascensores y montacargas.
- LAS CARACTERISTICAS HIGIENICO-SANITARIAS (describiendo redes de saneamiento, ventanas, iluminación y ventilación).
- EL NOMBRE O RAZÓN SOCIAL (domicilio social e inscripción de la empresa en el Registro Mercantil. Si es primera transmisión, constará el nombre y domicilio del arquitecto y nombre o razón social del constructor).
- DATOS DE LA INSCRIPCIÓN DEL INMUEBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
- EL PRECIO TOTAL DE LA VIVIENDA (incluyendo el IVA en la primera transmisión o la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si no es 1ª transmisión) Y SERVICIOS ACCESORIOS.
- FORMA Y MEDIOS ADMISIBLES DE PAGO. Si se pacta pago aplazado, se indicará el tipo de interés y las cantidades en concepto de importe principal e intereses y la fecha de vencimiento de dicho pago.
- En VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCION, el VENDEDOR deberá poner a disposición del COMPRADOR:
- La CEDULA URBANISTICA (situación urbanística de la finca).
- LICENCIAS necesarias para la CONSTRUCCION.
- LICENCIA DE PRIMERA UTILIZACION Y OCUPACION.
- ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
- Si la edificación NO ESTÁ FINALIZADA, se debe dejar constancia de la fecha de entrega.
El contrato de compraventa
Cuando compramos una vivienda firmamos un contrato de compraventa y ese contrato puede formalizarse de 2 maneras:
- Como contrato privado.
- Como escritura pública notarial. /li>
Para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es necesaria la existencia de escritura pública, pero es frecuente firmar un contrato privado si el comprador necesita un préstamo para financiar la compra o cuando son viviendas de futura construcción.
La redacción del contrato de compraventa debe ser clara y sencilla. Debemos comprobar que en el contrato consten los siguientes datos:
- Titulo acreditativo de la propiedad.
- Descripción de la vivienda.
- Precio total.
- Forma de pago (expresando la cantidad aplazada y fecha de vencimiento e indicando por separado la cantidad correspondiente a intereses, deducibles del IRPF).
- Condiciones de amortización de los créditos concedidos.
- Cargas o gravámenes que afecten a la vivienda.
- Fecha y condiciones para extender escritura pública (en caso de contratos privados).
- Fecha de entrega de la vivienda.
- Cláusulas penales que penalicen de igualmente el incumplimiento del vendedor y del comprador, se puede pactar una claúsula que penalice al vendedor por la demora en la entrega de la vivienda).
- Cláusulas especiales.
En las viviendas que estén en construcción o en futura construcción, deberá existir una cláusula que obligue al constructor a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro a mediante aval bancario para casos en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo previsto. En el momento de la firma del contrato, el vendedor deberá entregar al comprador el documento que acredite la garantía referida.
Si durante la construcción de produce alguna modificación no previsible, deberá comunicarse al comprador que podrá dar o no su conformidad.
Si el comprador quiere hacer alguna reforma deberá documentarse debidamente en cuanto a contenido, precio y plazo de entrega.
Si se trata de un contrato de compraventa privado, es necesario posteriormente la firma de un contrato en escritura pública notarial. Este requisito es imprescindible para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad acreditará y garantizará nuestra propiedad frente a terceros.
El Registro de la Propiedad
Gastos e impuestos que gravan la compraventa de vivienda
- IVA, si es la primera transmisión desde la construcción de la vivienda (abonaremos el 7% sobre el precio de compra) y lo paga el comprador.
- IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS. Si es primera transmisión (en cada Comunidad Autónoma es distinto el tipo impositivo).
- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (gravan las segundas y posteriores transmisiones entre particulares) siendo el tipo impositivo del 9% sobre el precio total, y debe ser abonado por el comprador.
- IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS (PLUSVALÍA MUNICIPAL). Gravan el incremento del valor que ha experimentado el terreno sobre el que está construido el inmueble desde la fecha de su anterior transmisión. Desde 1992 este impuesto debe pagarlo el vendedor.
- GASTOS DE NOTARIO Y REGISTRO. El notario cobra en base a un arancel relacionado con el precio de venta escriturado. Los gastos de otorgamiento de escritura pública, salvo pacto en contrario, serán por cuenta del vendedor el importe de la matriz, y los gastos de expedición de la primera copia así como la inscripción registral corresponden al comprador.
La liquidación con Hacienda y la inscripción en el Registro de la Propiedad se puede realizar por una gestoría pero ésta nos cobrará por sus servicios mientras que si lo hace directamente el interesado, éste se ahorrará dichos gastos.
La OMIC de Toledo recuerda a los compradores de vivienda que aunque los contratos privados tienen efecto entre las partes firmantes, para que sean válidos frente a terceros deberán elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Las arras o la señal de reserva
Normalmente, en la compraventa de una vivienda, el vendedor suele exigir al comprador determinada cantidad de dinero, que se conoce como “señal” o “arras”.
Las arras pueden ser de tres tipos:
- Arras confirmatorias: Son las entregas a cuenta del precio de compraventa. Si una de las incumple el contrato, la parte contraria puede exigir el cumplimiento o su resolución y la indemnización por lo daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento (siempre que estén justificados).
- Arras penitenciales: En estos casos, debemos pedir al vendedor un recibo donde conste la cantidad que hemos entregado por este concepto, expresando siempre en ese recibo que se deducirá del precio total. Esta cantidad que hemos entregado como señal, siempre que se diga expresamente que son “arras penitenciales” supone un precontrato del cual derivan las siguientes consecuencias: Si el comprador renuncia a la compra del piso, pierde dicha cantidad. Si es el vendedor quien renuncia, debe abonar al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.
- Arras penales: Suponen una garantía del cumplimiento del contrato. En estos casos, se pierde la cantidad entregada como señal, y la parte a quien se le han frustrado sus expectativas podrá pedir una indemnización por los daños causados, siempre que los pueda demostrar.
En conclusión, hay que tener en cuenta el pacto entre comprador y vendedor. Debemos saber que las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato (no obligan a llevar a cabo la compraventa del inmueble), suponen una mera “multa” que es la pérdida de la cantidad entregada, pero para que las arras sean penitenciales debe constar expresamente en el documento que firmamos el término “ARRAS PENITENCIALES”. Si no se indica expresamente qué tipo de arras son, se considera que son arras confirmatorias y en este caso, la cantidad entregada se descontará del precio de la compraventa, puesto que se considera una entrega a cuenta.
Garantías en la compraventa de vivienda
Las garantías de las viviendas de nueva construcción se regulan en la Ley 38/1.999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en vigor desde el 6 de mayo de 2000. La Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, variando el plazo de garantía en función del tipo de defecto aparecido. Los plazos de garantía en la compraventa de una vivienda de nueva construcción pueden ser de uno, tres o 10 años respectivamente:
- Durante un año se hará cargo únicamente el constructor, que deberá resarcir los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (problemas de pintura, barnices, grifería…)
- Se establecen tres años de garantía para defectos o vicios constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley.
- Durante los diez primeros años la garantía incluye todos los vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Estos defectos podrían causar la ruina de la vivienda, entre los que podemos incluir corrimiento de cimientos, grandes filtraciones, humedades importantes… Los constructores deberán contratar un seguro de daños o un seguro de caución para garantizar tales daños. Es lo que se denomina la responsabilidad decenal.
En las viviendas de segunda mano las garantías varían. Si la vivienda adquirida tiene menos de 10 años, aún se podría pedir responsabilidades al promotor, a la constructora y al arquitecto, manteniendo los mismos derechos que tenía el primer propietario. Si la casa tiene más de 10 años, disponemos de una garantía de seis meses, durante los cuales el vendedor está obligado a responder de los vicios leves y ocultos y repararlos.
ARRENDAMIENTO
Duración del contrato de arrendamiento
La duración inicial del contrato de arrendamiento será libremente pactada entre arrendador y arrendatario.
Si la duración pactada fuera INFERIOR A CINCO AÑOS (por ejemplo, se acordó un año) y el inquilino desea quedarse más tiempo, tendrá DERECHO A QUE EL CONTRATO SE PRORROGUE OBLIGATORIAMENTE POR PLAZOS ANUALES HASTA COMPLETAR 5 AÑOS DE PERMANENCIA.
Si el inquilino decidiese no continuar en la vivienda, está obligado a avisar al arrendador con 30 días de antelación respecto a la fecha de vencimiento del contrato.
La única excepción al derecho de prórroga del contrato es que el arrendador necesite ocupar la vivienda como vivienda permanente propia antes de esos 5 años, pero para ello debe hacerlo constar de forma escrita en el propio contrato de arrendamiento.
Los contratos en los cuales no conste su duración, se entienden celebrados por un año.
Derechos del arrendador
- A resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades que correspondan al arrendatario.
- A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento por el arrendatario de alguna obligación que el contrato asume, desde el impago de la renta hasta responder de los desperfectos.
- A cobrar puntualmente la renta.
- A que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa.
Obligaciones del arrendador
- A hacer entrega de la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de las llaves el arrendador no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.
- A efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido (excepciones: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o cuando los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador).
- A soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble, tributos, cargas, etc., y al pago de los gastos de la comunidad de propietarios salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.
- A entregar al arrendatario recibo de pago, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el pago.
- A mantener al día el pago de todos los suministros de que goce la vivienda. El inquilino sólo tiene la obligación de pagar el consumo de dichos suministros que haga a partir de entrar en la vivienda. En caso de que algún suministro no esté dado de alta, hay que procurar que se ocupe de este trámite el propietario pues normalmente conlleva el abono de una determinada cantidad.
Es conveniente solicitar a las distintas empresas suministradoras que emitan una factura nueva a partir del día de inicio de contrato. Si esto no es posible lo habitual es llegar a un acuerdo previo con el propietario y hacer un prorrateo.
Para garantizar una mayor comodidad en el pago de las facturas se aconseja domiciliar y cambiar los titulares del recibo de la luz, agua, gas ciudad, etc. y ponerlos a nombre del inquilino que es el que ha de pagar el consumo de dichos suministros. Determinadas empresas incluso permiten realizar el cambio por teléfono a fin de agilizar esta gestión y no suele conllevar gastos extras.
Derechos del arrendatario o inquilino
- A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
- Los arrendatarios con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento.
- A la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
- A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Si se produce ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el arrendador, el arrendatario tiene derecho a permanecer hasta cinco años en el piso.
- A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el arrendador manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita).
- A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del arrendador.
Obligaciones del arrendatario
- A pagar puntualmente la renta pactada así como el recibo de todos los suministros que cuenten con aparato contador individual y las cargas y tributos que se hayan pactado.
- Al pago de la fianza.
- A permitir la realización de las obras necesarias para la conservación o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda en cuyo caso si la obra dura más de veinte días el arrendador tendrá que disminuir la renta en la parte proporcional.
- Serán por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
- A conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.
- A abonar los gastos que por Ley deba asumir. Son gastos del inquilino los gastos “por servicio con que cuente la vivienda arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores”, es decir, aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de ellos. Los servicios más típicos son el agua, la electricidad, el teléfono y el agua (en algunas viviendas el contador es comunitario). Respecto a estos gastos la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara: son siempre por cuenta del inquilino.
PREGUNTAS FRECUENTES
Hace unos años adquirí una vivienda y al venderla he comprobado que cuando la adquirí no estaba libre de cargas. ¿Qué puedo hacer después de tanto tiempo?
- Si la vivienda comprada por el usuario tiene cargas de tal naturaleza que el comprador no la hubiese adquirido de haber conocido dichas cargas y las mismas no se mencionan en las escrituras, el comprador podrá pedir una indemnización por daños y perjuicios durante un año a contar desde el día en que se haya descubierto la carga o servidumbre.
- Si se descubren las cargas durante el primer año después de la firma de las escrituras, el comprador podría optar por una indemnización o por la rescisión del contrato.
He adquirido una vivienda y el anterior propietario me reclama el pago del IBI (Impuestos de Bienes Inmuebles, ¿ Quién tiene que abonar el IBI?
Adquirí hace 15 días una vivienda de segunda mano suscribiendo el contrato directamente con el dueño, pero éste ahora me obliga a pagar los costes de la agencia.
¿Cuáles son las principales cláusulas abusivas en el contrato de compra-venta de una vivienda?
Se consideran abusivas, entre otras cláusulas, las siguientes:
- Elección de notario por la parte vendedora. Es el comprador quien tiene derecho a elegir notario.
- Renuncia a la obligación del promotor o constructor de suscribir seguros.
- Renuncia al fuero propio y obligación de someterse a un sistema de arbitraje, distinto al sistema arbitral de consumo.
La vivienda que he comprado tiene menos metros cuadrados de los que figuran en las escrituras. ¿Qué puedo hacer?
El Código Civil determina que si el precio de la vivienda se ha fijado por m2 y el comprador de esa vivienda comprueba que la superficie real es menor que la superficie que consta en las escrituras en un 10%, éste puede pedir la rescisión o anulación del contrato.
Si el precio de la vivienda se ha fijado a un precio alzado, la superficie no se tiene en cuenta.